Avocat bail commercial à Paris 4
Maître Gentes, avocat en droit commercial à Paris 4, possède de l’expérience pour vous aider dans vos démarches concernant un bail commercial. Le cabinet d’avocat se situe au cœur du quartier du Marais.
Spécificité d’un bail commercial
Il faut que le contrat de bail du commerçant porte sur un local où est exploité un fonds de commerce dont l'exploitant, qui peut être artisan, commerçant, industriel, est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Savoir comment calculer le montant du loyer renouvelé dans votre bail commercial
Le contenu du bail commercial, l’aide précieuse de votre avocat à Paris 4
Maître Gentes, avocat à Paris 4, rappelle qu’il faut veiller dans le bail commercial : à sa portée, à sa preuve et à sa durée. Elle souligne qu’il faut posséder un document écrit. Dans le contrat du bail commercial, le commerçant doit être attentif au montant du loyer, à son l'indice, au pas de porte, et aux engagements réciproques. Il faut aussi se méfier des clauses expresses et du montant d’augmentation éventuel du loyer lors de son renouvellement. Votre avocat ajoute qu’il faut calculer le montant des charges et vérifier l’existence d’une clause permettant au locataire de changer d’activité au cours du contrat de location si le commerçant le souhaite. Un commerçant ne souhaite pas forcément exercer la même activité professionnelle pendant douze ans. Le bail commercial assure également la location de l’immeuble et du parc d’entretien.
Pour plus de renseignements, vous pouvez vous adresser à Maître Gentes, avocat dans le quartier du Marais dans le 4ème arrondissement de Paris.
Durée et résiliation du bail commercial
Le bail commercial est prévu pour une durée de 9 ans minimum. Il faut cependant savoir que le montant du bail est susceptible d’être augmenté en vue de la révision triennale qui permet au propriétaire, tous les trois ans, de revoir le montant de son loyer. Le loyer parisien est relativement élevé, c’est pourquoi Maître Gentes, avocat à Paris 4, vous informe que vous avez le droit de négocier leur prix à la signature du bail. De plus, si votre bail vous parait illégal vous avez la possibilité de consulter Maître Gentes pour prendre conseil.
Litiges et désaccords du bail commercial
Des litiges peuvent surgir pendant le cours du bail :
- Vous n’arrivez plus à payer le loyer et votre bailleur vous a délivré un commandement visant la clause résolutoire du bail
- Vous souhaitez modifier la destination de votre bail commercial, ou élargir les activités qui sont définies aux termes de l’article « destination » de votre bail (exemple : le bail prévoit une destination de coiffure et vous souhaitez vendre des articles cosmétiques, voire même ouvrir une Cabine d’esthétique. Vous êtes Restaurateur et la clause « destination » de votre bail ne prévoit l’activité de traiteur que vous voudriez exploiter
- Vous souhaitez obtenir le renouvellement de votre bail commercial
La renouvellement du bail
Le renouvellement de votre bail commercial, à l’issue des 9 années, n’est pas automatique !
Si le locataire ou le bailleur ne se manifestent pas, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée, ce qui signifie que chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois.
Si la durée du bail initial excède 12 ans : le locataire ne pourra plus bénéficier des règles du « plafonnement » du loyer.
Le Preneur a donc tout intérêt à l’issue de 9 ans de son bail, à obtenir le renouvellement rapide de son bail.
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Le déroulement du renouvellement du bail
Première hypothèse :
Le Locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement :
Il est vivement conseillé au locataire de répondre à son bailleur en lui indiquant, par lettre recommandée avec accusé de réception qu’il accepte le principe du renouvellement, même s’il n’est pas d’accord avec le montant du loyer proposé par le bailleur au titre du dit renouvellement.
Dans cette hypothèse: le locataire peut tenter de négocier à l’amiable le montant du loyer avec son bailleur. Après négociations et accord du bailleur et du preneur : un renouvellement de bail est conclu aux conditions arrêtées de part et d’autre.
Les parties ont deux ans pour saisir le juge des loyers à défaut de saisine, le montant du loyer du bail renouvelé est fixé en prenant pour référence le montant de l’ancien loyer.
Sur le plan pratique, et si vous êtes locataire vous avez donc tout intérêt à laisser au bailleur l’initiative de saisir le Juge des loyers.
2ème hypothèse :
Le locataire n’a pas reçu de congé :
Lorsque le bailleur ne s’est pas manifesté dans l’intention ou non de renouveler le bail, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail a tout intérêt à en faire la demande auprès de son bailleur, dans les six mois qui précèdent l’échéance du bail, ou, à tout moment au cours de la reconduction tacite (article L 145-10 du code de commerce).
Dans ces conditions, le preneur fera dresser par un Huissier de Juste un acte de « demande de renouvellement » de bail commercial. (ledit acte devant revêtir un certain nombre de mentions obligatoires).
Dans cette hypothèse le bailleur disposera de TROIS mois pour réagir c'est-à-dire :
- soit accepter le renouvellement (avec ou sans augmentation de loyer et dans cette dernière hypothèse nous nous retrouvons dans la situation décrite ci-dessus)
- soit refuser le renouvellement, mais dans ces conditions, le bailleur devra offrir à son locataire de lui verser une indemnité d’éviction. Ce refus devra impérativement être motivé et devra être signifié au preneur par acte d’huissier, et indiqué au preneur qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit demander le règlement d’une indemnité d’éviction et qu’il doit, à peine de forclusion, saisir le Tribunal compétent avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus.
- Soit garder le silence auquel cas le principe du renouvellement est réputé acquis.
Attention : l’article L 145-17 du Code de commerce stipule que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au versement d’aucune indemnité d’éviction, notamment :
- s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur,
- en cas de reprise pour démolir l’immeuble devenu insalubre ou vétuste,
- en cas de reprise pour construire ou reconstruire l’immeuble existant.
Pour toutes ces questions cruciales, le bail étant un des éléments essentiels de votre fonds de commerce, si vous êtes commerçant dans la région parisienne ou à Paris, vous avez la possibilité de recourir aux services d’un avocat. Maître Gentes, avocat à la cour de Paris, vous recevra en consultation dans son cabinet, qui se trouve dans le 4ème arrondissement de Paris.
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